г.Екатеринбург
ул. Тверитина, 34/3, офис 3
www.arealty2010.ru
ул. Тверитина, 34/3, офис 3
www.arealty2010.ru
Российские физические и юридические лица не могут приобретать хорватскую недвижимость от своего имени. Покупка возможна только на компанию, зарегистрированную в Хорватии.
Право свободно приобретать местную недвижимость имеют граждане и юридические лица тех стран, с которыми Хорватия подписала так называемый договор взаимности*. В этом случае иностранное физическое лицо подает заявление в Министерство юстиции Хорватии. Срок рассмотрения заявки составляет от одного до двух с половиной лет. Российским физическим лицам получить положительное решение министерства практически невозможно.
Для российских граждан существует два пути.
Учредить хорватское юридическое лицо и совершить покупку на него.
Приобрести недвижимость на компанию, зарегистрированную в стране, с которой Хорватия заключила договор взаимности*.
Сельскохозяйственные земли, лесные угодья, памятники природы не могут быть приобретены иностранцами.
*СПРАВКА. У Хорватии действует договор взаимности со следующими странами: странами ЕС (кроме Италии), США, Венгрией. Граждане Италии, Швейцарии и Боснии и Герцеговины могут приобрести жилье, если намерены переехать в Хорватию для постоянного проживания.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Предварительное знакомство с рынком недвижимости Хорватии можно провести самостоятельно посредством интернета, печатных изданий, тематических выставок и т. д. Посредником в сделке могут стать различные компании: непосредственно хорватские фирмы с русско- или англоязычными сотрудниками, представительства этих компаний в России или самостоятельные российские компании, продающие недвижимость через своих хорватских партнеров. Чтобы удостовериться, что фирма может заниматься посреднической деятельностью с недвижимостью, можно запросить лицензию.
Ознакомительный тур, которые компании предлагают потенциальным покупателям, длится четыре-семь дней. За это время осуществляется осмотр нескольких объектов в день, подаются все документы для регистрации фирмы, подписывается предварительный договор и вносится уставный капитал не менее 20 тыс. кун (€2,71 тыс.). Расходы по прибытию в страну и проживание покупатель оплачивает сам, однако некоторые компании готовы возместить часть затрат при условии осуществления сделки. Например, возможен вариант возврата €300 за билет туда-обратно и €300 за проживание.
РЕГИСТРАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА
До начала проведения сделки необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Это процедура занимает от трех до четырех недель. Регистрацию можно провести и после внесения задатка, однако нет гарантии, что открытие фирмы не затянется во времени. Подробней о регистрации компании – в разделе «Бизнес в Хорватии».
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
До того как фирма открыта, покупатель и продавец заключают предварительный договор, или договор о задатке (Predugovor o Kupoprodaji Nekretnine). Предварительный договор обычно содержит все ключевые соглашения по сделке: реквизиты сторон, описание объекта, сроки оплаты, валюту платежа, денежный курс (по которому будут производиться расчеты) и т. д.
Одновременно покупатель вносит задаток 10-15%. Предпочтительной формой внесения задатка являются наличные – благодаря возможности быстрой оплаты. Однако допускается и банковский перевод. Для этого продавец иногда может предоставить покупателю три-пять дней для осуществления перевода из России. Задаток покупателю в случае отказа от сделки не возвращается, однако продавец обязан вернуть его в двойном размере, если сделка срывается по его вине. Подробная информация о переводе средств за границу – в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».
ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Агентства обычно выставляют на продажу объекты, уже прошедшие проверку. Если проверка еще не была осуществлена, она проводится с помощью юриста. Юридические услуги может оказывать как сотрудник агентства, так и сторонний специалист. Проверка осуществляется через официальный сайт Министерства юстиции Хорватии в разделе «Земельные книги». Для этого требуется кадастровый номер участка, этажная часть (для квартиры), название Кадастровой общины и Общинного суда. В указанном разделе сайта информация об объекте представлена в трех группах: о владении (информация о самом объекте), о собственнике и об обременениях, установленных для этого объекта (долг, судебные разбирательства, ипотека и наследственные дела).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Основной договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine) подготавливается юристом. Подписание документа осуществляется у нотариуса и им же заверяется. После заверения у нотариуса происходит окончательный расчет по сделке. Для этого необходимая сумма списывается со счета вновь созданной хорватской компании (средства переводятся на счет продавца), а приобретенный объект ставится на баланс предприятия.
Без заверения договора у нотариуса деньги со счета фирмы не могут быть перечислены на счет продавца. А подтверждение о получении денег (Tabularna Isprava) продавец заверяет у нотариуса одновременно с договором и держит его у себя до тех пор, пока деньги не будут перечислены (все это осуществляется, как правило, в один день).
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
После подписания договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в общинном суде – местном органе по различным правовым вопросам. При регистрации новому владельцу выдается квитанция с входящим номером, служащая подтверждением, что документы на регистрацию приняты. Право собственности регистрируется в течение 15-30 дней, однако из-за характерной неторопливости административных органов может затянуться до трех месяцев. По окончании регистрации владелец получает решение о переносе права собственности, а собственнику при необходимости выдается Лист владельца (VLASNIČKI LIST) – документ о полном переходе права собственности (действителен всего шесть месяцев).
После покупки владелец или бухгалтер в течение месяца обязан подать сведения в налоговый орган для уплаты 5%-ного налога.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Налог на переход права собственности составляет 5% от оценочной стоимости недвижимости. В целом стоимость любого объекта включает стоимость отдельно здания и отдельно земли. На постройки приходится 2/3 цены, на землю – 1/3. Если объект относится к первичному рынку, налог уплачивается только с земли (то есть только с 1/3 от общей стоимости объекта). Если к вторичному – и с земли, и с самого жилья. Обычно извещение о необходимости уплаты налога приходит на имя бухгалтера компании-покупателя в течение двух-трех месяцев после совершения сделки.
Услуги юриста составляют около €3 тыс. Они оплачиваются сразу, до того, как агентство по недвижимости проверило состояние объекта и составило договор. Стоимость регистрации в Земельном кадастре составляет 0,01-0,05%. Комиссию агента (6% от суммы сделки) покупатель и продавец, как правило, уплачивают в равных долях.
ИПОТЕКА
Россиянам практически невозможно получить ипотеку в Хорватии, поскольку сама система еще не развита. В любом случае, иностранные граждане могут претендовать на получение ипотечного кредита только в том случае, когда они являются учредителями юридического лица на территории Хорватии. Однако реально рассчитывать на рассрочки от строительных компаний. Все условия (проценты, сроки и т. д.) обговариваются индивидуально. На сегодняшний день вполне реально получить рассрочку на три месяца или на полгода, отсрочка на год уже более затруднительна, но также возможна.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Участки под строительство
Вся земля в Хорватии разделена на участки под застройку и те, на которых строительство не допускается. Строить можно только на участках, имеющих утвержденный план застройки территории. Также иностранцы не могут приобретать и, соответственно, что-либо строить на сельскохозяйственных участках.
После того как участок приобретен, необходимо получить индивидуальное разрешение на строительство. Разрешение выдается местной общиной. Весь процесс строительства «с нуля» включает следующие этапы.
Техническую экспертизу участка (какое по габаритам здание можно строить, наличие коммуникаций) и т. д.
Согласование проекта (создание нового или использование уже существующего).
Подготовку документации для получения разрешения на строительство. Вместе с экспертизой и согласованием это обойдется примерно в €30 за кв. м.
Получение разрешения на подключение коммуникаций (€15-30 за кв. м).
Подключение коммуникаций (до €30 тыс.).
Строительство объекта (от €300 за кв. м, от пяти до восьми месяцев).
После завершения строительства – получение разрешения на его эксплуатацию (примерно один месяц).
Не менее года занимает только подготовка всей документации. Весь цикл занимает до двух лет.
Покупка исторических зданий
Если приобретаемая недвижимость относится к историческим объектам или является культурным достоянием, необходимо получить целый ряд специальных разрешений – от местного муниципалитета до правительства страны. В первую очередь это разрешение на реконструкцию, поскольку обычно в Хорватии старые постройки нуждаются в серьезном ремонте. Также на владельца налагается особая ответственность за сохранность такого здания. Одной из главных сложностей при получении разрешений является традиционная медлительность административных органов.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
На период проведения сделки купли-продажи можно остановиться в съемном жилье. Недвижимость может подобрать то же агентство, которое будет заниматься сделкой купли-продажи недвижимости. Можно найти жилье и самостоятельно, например, по объявлением на окнах домов. Стороны заключают стандартный договор аренды. Если недвижимость снимается на небольшой срок (до нескольких месяцев), единовременно обычно вносится половина или даже вся арендная плата. При длительных сроках аренды порядок внесения платежей стороны обговаривают отдельно. Гонорар агентства недвижимости, если оно было привлечено к сделке, составляет около 10% от суммы, указанной в договоре.
В сезон апартаменты на несколько человек на побережье можно снять за €500–600 в неделю, виллу – от €1 тыс.